¿Qué es el fideicomiso? Si va a comprar una propiedad en México, necesita conocer los entresijos de este importante documento.
En pocas palabras, el fideicomiso es un fideicomiso bancario irrevocable a largo plazo. Un banco fiduciario mexicano tiene el título de la propiedad y cede los derechos de propiedad y ocupación, remodelación, venta, ceder o dejar a sus herederos.
El fideicomiso no es un arrendamiento, sino un fideicomiso renovable mantenido actualmente por 50 años (y renovable) por el gobierno mexicano. Si está comprando una propiedad fuera de la Zona Restringida, más sobre eso más adelante, puede tener el título de la propiedad.
Ahora, un poco de historia sobre el origen del fideicomiso. La propiedad legal de bienes raíces en México para extranjeros proviene de la Ley de Inversión Extranjera que fue aprobada por el presidente Luis Echeverría en 1971. Se convirtió en ley en 1973.
Esta ley existe porque los notarios y otros empresarios en México reconocieron el enorme activo que representa la costa de México. Estos líderes se dieron cuenta de que existía la oportunidad de atraer inversión extranjera. Tener fondos para el desarrollo económico en los años 70 era de suma importancia, y los dólares estadounidenses eran muy deseados. Cómo poner este activo a disposición de los extranjeros y no violar la constitución mexicana era el dilema. La clave se convirtió en el fideicomiso o fideicomiso.
La Constitución mexicana de 1917 prohibió la propiedad extranjera de cualquier terreno dentro de la Zona Restringida, que es un terreno ubicado dentro de los 100 kilómetros (62 millas) de cualquier frontera nacional y dentro de los 50 kilómetros (31 millas) de cualquier océano.
La Ley de Inversión Extranjera de 1973 permitió un tratamiento diferente de los bienes raíces dentro y fuera de la Zona Restringida. Los extranjeros pueden poseer tierras fuera de la RZ sin necesidad de un fideicomiso. Chapala y Guadalajara son lugares donde varios extranjeros poseen con una simple escritura o escritura. La tierra dentro de la RZ estaría dentro de un fideicomiso fideicomiso.
El programa de fideicomisos de inversión fue muy exitoso, y en 1989, el gobierno mexicano promulgó la ley que permite a los extranjeros tener sucesivas extensiones del fideicomiso mediante un sencillo proceso de solicitud cuando llega el momento de expirar el período de fideicomiso original.
En 1994, la nueva Ley de Inversión Extranjera permitió a un beneficiario tener un fideicomiso por 50 años, con la solicitud de prórroga o renovación aún intacta.
El fideicomiso se mantiene de forma privada en un banco mexicano autorizado para actuar como fiduciario. Los fideicomisos no son activos en los libros del banco, ni se les permite a los bancos tomar ninguna acción sin instrucción escrita del beneficiario del fideicomiso. El banco es titular de la propiedad inmobiliaria en fideicomiso, y el extranjero es designado como titular de los derechos beneficiosos del fideicomiso, que incluye el derecho a vender, mejorar, testamento a herederos o ejercer cualquier derecho legal en virtud de la ley.
Como beneficiario, el extranjero tiene un interés equitativo en la propiedad a través de las variaciones del mercado que puedan ocurrir. En otras palabras, cualquier capital o pérdida de capital se acumula para el tenedor del fideicomiso, no para el banco.
Cuando la venta efectiva se realiza en la oficina de un notario, el propietario extranjero puede ceder su interés beneficioso en el fideicomiso al nuevo comprador (para un nacional mexicano, endosa el título a favor del comprador). Es posible que el nuevo propietario desee establecer un nuevo fideicomiso bancario en el que se le nombre como beneficiario principal. En este caso, dará instrucciones al notario a tal efecto.
Los costos de cierre para el comprador son normalmente impuestos de adquisición, tasación de la ciudad, permisos extranjeros, establecimiento de un fideicomiso bancario y tarifa de administración del primer año, costos de notario, seguro de título o inspección, si se solicita.
Los costos de cierre para el vendedor incluyen el pago del impuesto sobre las ganancias de capital, la cancelación del fideicomiso, si corresponde, y las tarifas de bienes raíces. El impuesto a las ganancias de capital se calcula utilizando el valor declarado del precio de compra en la escritura del vendedor y el valor del impuesto, que forman una base para indexar la apreciación o depreciación, y deducir los recibos permitidos para llegar a una cantidad de impuesto. Cada caso individual será diferente y es necesario un análisis adecuado por parte de un profesional calificado. Este cálculo generalmente lo realiza el notario que cierra la venta.
Este artículo está basado en opiniones legales, prácticas actuales y mis experiencias personales en las áreas de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas. Recomiendo que cada comprador o vendedor potencial de bienes raíces mexicanos lleve a cabo su propia diligencia debida y revisión.
Fuente: https://www.expatsinmexico.com/what-is-the-fideicomiso/